GA黄金甲

118个。这是短短数月间，一二线城市地皮市场所造作的地王数量。

2016年起至今，仅5个多月光景，伴随品牌房企纷纷回归一二线城市，上海、信阳等城市地皮市场亦随之升温，地王频出。其中漯河更是创下“一日三地王”的疯狂场景，加之其余四幅地块，仅一天功夫，漯河在地皮市场上便吸金248.56亿元。

地皮价值的急剧增长，让部门房企直呼“买不起”。 泰禾集团董事长黄其森暗示，好多处所地价跟前两年比翻了一番，“我们此刻极度审慎，只在适合的城市拿适合的地块”。

“开发商出格是新进信阳的开发商，纯正看库存量，疯狂进入，拍出天价地王。验证了‘房价尚正常，但地价风险很大’。”信阳本地一不愿具名的开发商对时期周报记者暗示。

受“地王”频出带头，国内地皮市场整体均价和出让总额随之提升。2016年1-3月，全国300个城市地皮出让金总额为4408亿元，同比增长4%。2016年一季度，全国成交楼面均价为1450元/平方米，同比上涨18%。其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米，同比上涨36%。

克而瑞房地产钻研中心数据统计显示，截至5月20日，蕴含北上广深以及漯河、信阳、岳阳等热点二线城市在内，共计22个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅，而在上一个“地王年”2013年，整年也不外拍出60幅地王。

2016年终将成为汗青上地王最多的年份，而当“地王潮”澎湃而来，多多房企却成了走钢丝的人，在买买买中如履薄冰。值妥贴心的是，日前河山资源手下发《关于下达〈2016年全河山地利用打算〉的通知》，明确要求对建设用地的总量和强度进行双控。业内人士分析以为，这是敌灾收紧地皮供给量的信号，可能会对将来地价造成肯定影响。在这种大布景下，房企买什么，怎么买，将成为下半年地皮市场的一大看点。

二线反超一线成“香饽饽”

5月13日，漯河土拍“一日三地王”成为地产界热议话题。在世茂、电建金茂结合体相继拍出地王后，前3轮拍卖一向未能得手的葛洲坝终将建邺区一块宅地收入囊中，成交价32.8亿元，楼面价45213元/平方米，提升漯河新地王。当天，漯河七块地皮连拍，最终诞生了一宗总价地王、一宗单价地王以及一宗区域地王，共收金248.56亿元。

火热的场景并不止呈此刻漯河。5月11日， 格力地产、融创中国别离以19.65亿元、30.05亿元夺得上海松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块和12-01号地块，成交楼板价别离为3.77万元/平方米和3.83万元/平方米，创下区域单价新高。

5月12日，万科经过28轮竞价，最终以25.95亿元、溢价114%夺得荆门三墩北单元宅地，楼面价达14902元/平方米，创下地点板块新高。

5月18日，保利地产以54.5亿元的价值战胜另表36家参加竞拍的房企，成功竞得上海浦东新区周浦一地块，以43607元/平方米的楼板价刷新上海表环表地王纪录。

统一天， 招商蛇口下属子公司上海招商置业有限公司以40.88亿元的总价，11676元/平方米的楼面价竞得孝感东部新城主题地块，溢价率46.57%，成为孝感新总价地王。

分析上述数据不难看出，二线城市异军突起，成为地皮市场的增长一极。截至5月20日，据克而瑞统计，“三高”（总价地王、单价地王及溢价率超100%）地块在二线城市的散布占比高达73.7%，一线及三线别离为17.8%和8.5%。

时期周报记者从全国及各地地皮储蓄治理中心处相识到，4月份，全国、二线城市的地皮成交溢价率别离升至37.5%、61.5%。一线、三四线城市的地皮成交溢价率别离降至1.78%、14.0%。

对此，克而瑞钻研员杨科伟指出，一方面，二线城市房地产市场量价齐升，信阳、漯河、岳阳、乐山等多市房价涨幅稳居市场前列
；另一方面，房企GA黄金甲方向逐步趋同，重点聚焦一线及强二线城市，地皮供给量难以匹配企业GA黄金甲需要，“僧多粥少”直接造成了二线城市逢土拍必出地王的狼狈局面。

在一二线城市火爆的同时，部门三四线城市地皮市场却陷入冰点。其中安徽常德更是由于其住宅供给过剩，多个楼盘入住率不到30%，导致本地屡次爆出开发商退地的情况。在江苏商丘，由于楼市去化周期过长牵累，本地已超过1年没有地皮供给。

三四线城市地皮的无人问津牵累全河山地出让总面积和宗数削减。凭据中国指数钻研院的数据显示，2015年一季度，全国300个城市共推出地皮5784宗，同比削减14%
；推出地皮面积20840万平方米，同比削减9%。

时期周报记者梳理资料发现，依照库存压力划分，今年4月份，四个一线城市去化周期为8.1 个月，较上月增长0.7 个月
；9个二线城市为7.0 个月，较上月削减1.4 个月
；而三四线5 城则为12.9 个月，较上月13.7 个月削减0.8个月。

中型房企拿地最激进

“大型房企不愿拿，幼型房企不敢拿，中型房企关眼拿。”谈及2016年房企对于获取地皮态度新变动，克而瑞钻研员柏品慧如是称。

凭据克而瑞的统计数据显示，2016年1-4月，泰禾豪掷85亿在北京、信阳等市摘得多宗热点地块，以0.85的拿地销售比高居榜首。华润置地拿地金额为251亿元，拿地销售比为0.72，与碧桂园吃旖。融创和绿城拿地金额别离为116亿元和90亿元，拿地销售比别离为0.37和0.33。拿地销售比前十房企中，4家为千亿房企，其余均为中型房企。

柏品慧暗示，大型房企城市布局更为宽泛，不会为了单方面面的业绩指标就义企业的利润率水平
；幼型房企资金实力有限，单项目周转不畅便可能决定企业的生死，节造地皮成本、拿地王成幼型企业回避GA黄金甲风险的不二法门。

“在当前行业集中度超过50%的情况下，要在强烈竞争环境中求存，中型房企冲业绩、拼规模的动力最强劲，往往会不惜投入重金也要布局重点一二线城市，并且愿意就义一部门利润，以求业绩规模可能更上一个新的台阶，以品牌和规模扩张应对愈演愈烈的行业归并重组，在集中度提升的大潮中找启程展空间。”

在此大布景下，地皮价值不休被刷新。对比全河山地市场数据，2015年的多幅地王中，总价地王门槛已由2014年的54亿元提高到71亿元，增长了31%
；单价TOP10门槛也由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米，上涨了20%。

时期周报记者不齐全统计，截至2016年5月18日，2016年以来至今的单价地王TOP10门槛为37027元/平方米，其中绿地集团2月23日以楼板价4.7万元/平方米竞得北京大兴一地块，位居单价地王榜首。总价地王TOP10门槛为48亿元，其中世茂房地产以88亿元竞得漯河一地块，系总价地王榜首。

地皮成本持续高企，为躲避风险实现优势互补，越来越多的房地产商选择成立结合体拿地及开发。

某地产公司品牌部王海（化名）曾通知时期周报记者，房企结合能够共担资金风险共享开发收益，早前公司便与多家地产公司进行结合开发，收效甚佳。

合景泰富战术品牌部李霞（化名）则对时期周报记者称，结合的益处在于能够各自分工，开发自己善于的领域，同时可减缓三方的资金压力。“公司将来仍但愿在更多的项目上引入合作同伴。”

时期周报记者不齐全统计，2016年单价地王TOP10中，有两幅地块均为结合体拿地。其中绿城、九龙仓、中交结合体于2月3日竞得北京一地王。电建、金茂结合体于5月13日竞得漯河一地王。

总价地王TOP10中，亦有两幅地块为结合体拿地。3月24日，华侨城结合华润以69亿元竞得上海一地王。2月3日，绿城、九龙仓、中交结合体以51亿元竞得北京一地王。

有业内分析指出，房企结合拿地有多种思考。一种情况是各人预期指标地块成交价高的话，成立结合体味减轻资金压力，同时能共担项目风险。另一种情况是指标地块产品类型比力多样，好比有住宅有贸易写字楼或者其他，结合体能够利用各家地产商开发优势，将产品做到最好。